Tapu Kanunu ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun

TBMM tarafından 04/07/2019 tarihli oturumda kabul edilen 7181 sayılı Tapu Kanunu ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun, 10/07/2019 tarihli 30827 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Yürürlüğe giren Torba Yasa uyarınca özellikle kentsel dönüşüm ve imar alanında pek çok yeni düzenleme yapılmıştır. Torba Yasa ile;

• Tapu Kanunu
• İmar Kanunu
• Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun
• Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi ve Katma Değer Vergisi Kanunu
• Kat Mülkiyeti Kanunu
• TürkMedeni Kanunu
• Belediye Kanunu
• Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu
• Orman Köylülerinin Kalkınmalarının Desteklenmesi ve Hazine Adına Orman Sınırları Dışına Çıkarılan Yerlerin Değerlendirilmesi ile Hazine Ait Tarım Arazilerinin Satışı Hakkında Kanunda değişiklikler yapılmıştır.

Yapılan değişikliklerle, tapu işlemlerine hız kazandırılması, tapu sicilinin düzenli tutulmasının sağlanması, tapu ve bağımsız bölüm numaraları arasındaki farklılıkların giderilerek problemlerin önüne geçilmesi, mülkiyet hakkından ve mülkiyetin sorunlu olmasından doğan mağduriyetlerin giderilmesi, kentsel dönüşüm ve çarpık yapılaşmadaki problemlerin çözümlenmesi, hazineye ait taşınmazlar ve tarım arazilerinin satışında uygulama birliği sağlanarak haklarından yararlanamayan vatandaşların mağduriyetlerinin giderilmesi, özellikle yıkılacak derecede riskli olan yapıların bulunduğu alanlarda dönüşüm uygulamalarının acele olarak yapılarak zaman kaybının önlenmesi, vatandaşların can ve mal güvenliğinin korunması amaçlanmıştır.

Yürürlüğe giren düzenlemeler ve getirdikleri aşağıda, Kanunlar özelinde tasnif ederek kısaca incelenmiştir.

1-) 2644 SAYILI TAPU KANUNU’NDA YAPILAN DÜZENLEMELER:

22/12/1934 tarihli 2644 sayılı Tapu Kanunu’na eklenen düzenlemeler ile, vatandaşların tapu işlemlerinin hızlandırılması, kadastro ve tapu sicili kayıtlarındaki hataların daha kolay ve pratik şekilde giderilmesi, tapu sicilinin daha doğru ve anlaşılır tutulabilmesi hedeflenmiştir.

• Tapu Kanunu’nun 26. Maddesine birinci fıkrasına eklenen hüküm ile, taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerde tarafların farklı tapu müdürlükleri veya yurtdışında bulunmaları halinde taraf iradelerinin resmi görevlilerce ayrı ayrı alınarak sözleşmelerin tamamlanabilmesi imkanı getirilmiştir. Yani taşınmaz mülkiyetinin devri için tarafların aynı Tapu Müdürlüğü’nde işlem yapma zorunluluğu kaldırılmış, tarafların devir işlemini kolay ve hızlıca yapmaları mümkün olmuştur. Uygulamaya ilişkin usul ve esaslar çıkarılacak yönetmelik ile belirlenecektir.

• Tapu Kanunu’na eklenen EK MADDE-3 uyarınca, tapu kayıtlarında Kadastro tespiti veya tapu sicilinde gerçekleştirilen işlemler nedeniyle oluşan hisse hatalarının düzeltilebilmesi kolaylaştırılmıştır. Hatadan olumsuz etkilenen hisselerin maliklerine, ayni ve şahsi hak sahiplerine hatanın nedeni ve düzeltme sonrası oluşacak hisse durumunu gösteren tebligat yapılacaktır. Yapılan tebligattan sonra, taşınmaz üzerinde hak sahibi olacak kişileri korumak amacıyla düzeltme yapılacak işlem konusunda tapu kaydının beyanlar hanesinde belirtme yapılacak ve bu belirtme düzeltme işlemi kesinleşene kadar korunacaktır. İlgililerce kendilerine yapılan tebligata muvafakat verilmesi halinde düzeltme işlemi yapılacak, muvafakat verilmemesi halinde ise hata tapu müdürlüğünce re’sen düzeltilerek işlem sonucundan bilgi verilen ilgiliye tebliğden itibaren 60 gün içerisinde Asliye Hukuk Mahkemesi’nde düzeltme işlemine karşı dava açma imkanı tanınacaktır.

• Tapu Kanunu’na eklenen Geçici Madde 4 ile, 1 Ocak 2002 tarihinden önce tesis edilmiş ve süresini doldurmuş olmasına rağmen alacaklı tarafından terkin edilmeyen süreli ipoteklerde sürenin bitiminden itibaren 30 gün içinde, ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takibe geçildiğine ilişkin şerhin Tapu Siciline verilmemesi halinde ipoteğin malikin talebiyle Tapu Müdürlüğü’nce terkin edileceğine ilişkin düzenlemede anılan 30 günlük süre, ipoteğin süresinin bitiminden değil, maddenin yürürlüğe girdiği tarihten itibaren başlayacaktır. Böylece hak kaybı yaşanmaması amaçlanmıştır. Anılan düzenleme Kanun’un yayımından 6 ay sonra yürürlüğe girecektir. Düzenleme 4721 sayılı Medeni Kanun’un 883. Maddesine eklenen düzenleme ile yeknesaklık taşımaktadır.

• Tapu Kanunu’nun 22. Ve 27. Maddesi yürürlükten kaldırılmıştır. Bürokrasinin ve kırtasiyeciliğin azaltılması amacıyla tapu işlemlerinde fotoğraf yapıştırılması zorunlu olmaktan çıkmıştır.

2-) 634 SAYILI KAT MÜLKİYETİ KANUNU’NDA YAPILAN DÜZENLEMELER:

23/06/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na eklenen ek madde ile hatalı blok veya bağımsız bölüm numaralarının daha kolay ve külfetsiz biçimde düzeltilebilmesi amaçlanmıştır. Uygulamada karşılaşılan sorunlardan biri, bağımsız bölüm maliklerinin hatalı kaydın giderilebilmesi için bağımsız bölümün trampasını veya satışını yapmak zorunda kaldığı, blok numarasındaki hatanın giderilebilmesi için de tüm kat maliklerinin oybirliği ile karar vermesinin aranması, düzeltme yapılmasını zorlaştırmakta idi. Yeni düzenleme ile bu işlemlerin hızlı ve kolayca yapılabilmesi hedeflenmiştir. Kat Mülkiyeti Kanunu’na eklenen EK MADDE-5 kapsamında;

• Kat mülkiyetine tabi yapıların projesindeki hatalı blok numaralarının düzeltilebilmesi amacıyla bloklar için; kat maliklerinin salt çoğunluğu ile alınmış karar ile lisanslı harita ve kadastro bürosu veya kadastro müdürlüğü tarafından hazırlanan teknik rapor gereğince düzenlenen ve ilgili idarece onaylanan yeni vaziyet planı ilgilisi tarafından tapu müdürlüğüne sunulması yeterli olacaktır.

• Kat mülkiyetine tabi yapıların projesindeki hatalı bağımsız bölüm numaralarının düzeltilebilmesi için ise; lisanslı harita ve kadastro bürosu veya kadastro müdürlüğü tarafından hazırlanan teknik rapor gereğince düzenlenen ve ilgili idarece onaylanan teknik raporun tapu müdürlüğüne sunulması yeterlidir. Bağımsız bölüm numaralarının düzeltilmesinde ayni ve şahsi hak lehtarlarının muvafakatleri aranacaktır.

3-) 3194 SAYILI İMAR KANUNU’NDA YAPILAN DÜZENLEMELER:

03/05/1985 tarihli 3194 sayılı İmar Kanunu’nda yapılan düzenlemeler uyarınca imar uygulamalarından kaynaklanan karışıklıkların giderilmesi, parselasyon planı yapılması gerekli yerlerde ifraz ve tevhit yapılabilmesi, arsa ve arazi düzenlemesi uygulanacak alanlarda umumi hizmete konu kullanımların netleştirilmesi, tarım arazilerinin korunması, yapılaşmamış parsellerin otopark yapılabilmesi, tarımsal seralarda ruhsat aşamasında yaşanan sıkıntıların çözümlenmesi gibi oldukça geniş yelpazede pek çok düzenleme yapılmıştır.

• İmar Kanunu’nun 8. Maddesinin birinci fıkrasının (c) bendinde yapılan düzenleme ile, tarım arazilerinin tarım dışı amaçla kullanılabilmesi için kullanım izni alınması zorunluluğu getirilmiştir. Tarım arazileri 5403 sayılı Kanunda belirtilen izinler alınmaksızın köy ve/veya mezraların yerleşik alanı ve civarı veya yerleşik alan olarak tespit edilemeyecektir.

• İmar Kanunu’nun 13. Maddesi başlığı ile birlikte değiştirilmiştir. Değişiklik ile imar planlarında umumi hizmetlere ve kamu hizmetlerine ayrılan yerlerde alanların kamu eline geçmesini sağlama, kamulaştırma yükünü ve kamulaştırmasız el atmadan kaynaklı sorunları azaltma, nüfusun ihtiyaç duyduğu açık ve yeşil alanların elde edilmesini sağlama yönünde düzenlemeler yapılmıştır. Özel hukuk kişilerinin mülkiyetinde olup, uygulama imar planında düzenleme ortaklık payına konu kullanımlarda yer alan taşınmazlar, öncelikle arazi ve arsa düzenlemesi yapılarak; sonra 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu kapsamında sırasıyla ilgisine göre Hazine veya ilgili idarelerin mülkiyetindeki taşınmazlar ile trampa yapılmak veya satın alınmak suretiyle kamulaştırılarak kamu mülkiyetine geçirilecektir. Bu alanlarda beş yıllık imar programı süresi içerisinde anılan işlemlerin tesis edilerek parselin kamu mülkiyetine geçirilmesi zorunludur, bu süre en fazla bir yıl uzatılabilecektir.

Ayrıca ortaklık payına konu kullanımlardan, yol, meydan, ibadet yerleri, park ve çocuk bahçeleri hariç olmak üzere, yapı yapılabilecek diğer alanlarda; alanların kamuya geçişi sağlanıncaya kadar maliklerin talebi halinde ilgili kamu kuruluşunun uygun görüşü alınarak plandaki kullanım amacına uygun özel tesis yapılabilecektir. Ancak ilgili mevzuat uyarınca hiçbir şekilde yapı yapılamayacak alanlarda muvakkat da olsa yapı yapılmasına izin verilmeyecektir.

Parsel maliklerinin hisselerini idareye hibe etmeleri veya bedelsiz devretmeleri durumunda ise, idare devir işlemlerini hiçbir ad altında bedel almaksızın gerçekleştirecektir.

Kamu kullanımına ait sosyal, kültürel, teknik altyapı alanlarının hazine veya kamu mülkiyetindeki alanlarla trampa yapılması halinde de şahıs ve özel hukuk kişilerinden hiçbir ad altında bedel alınmayacaktır.

• İmar Kanunu’nun “İfraz ve Tevhid İşlemleri” şeklindeki üçüncü bölüm başlığı “Arazi ve Arsa Düzenleme Esasları” şeklinde değiştirilmiştir. Kanun’un 15. Maddesinin birinci ve ikinci fıkralarında yapılan değişiklikler uyarınca, imar planı bulunan alanlarda, uygulama imar planına uygun olarak öncelikle parselasyon yapılması esas tutulmuştur. İmar planı bulunan alanlarda, ifraz ve tevhit işlemleri, parselasyon planı tescil edilmiş alanlarda yapılabilecektir. Böylece ifraz ve tevhit işlemleri bakımından kamu mülkiyetine ait alanlar için istisna getirilmesi öngörülmüştür.

          Ayrıca mevcut haliyle yapılaşmaya elverişli olmayan imar parsellerinde; maliklerden     birinin talebi üzerine veya doğrudan, parsel maliklerine kendi aralarında anlaşmaları için yapılacak tebligattan itibaren 3 ay içerisinde maliklerce anlaşma sağlanamaması           halinde, ilgili idareye re’sen tevhit ve ifraz yoluyla işlem yapılma imkanı getirilmiştir.    Böylece yapılaşmaya elverişli olmayan parsellerin yapılaşmaya elverişli hale getirilmesi     sağlanacaktır.

• İmar Kanunu’nun “Arazi ve Arsa Düzenlemesi” başlıklı 18. Maddesinin başlığı “Parselasyon Planlarını Hazırlanması” şeklinde değiştirilmiştir. Maddenin ikinci, üçüncü, dördüncü ve altıncı fıkralarında değişiklik yapılmış, altıncı fıkradan sonra gelmek üzere yeni fıkralar eklenmiş, mevcut yedinci, sekizinci ve dokuzuncu fıkralar kaldırılmıştır.

Düzenleme ortaklık payı olarak düşülecek saha, “düzenleme alanındaki nüfusun kentsel faaliyetlerini sürdürebilmeleri için gerekli olan umumi hizmet alanlarının tesis edilmesi ve düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları” karşılığında düşülebilecektir. Alınacak düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin yüzde kırk beşini geçemeyecektir. Mevcut düzenlemede bu oran yüzde kırk idi.

Düzenleme ortaklık payına tabi tutulan yerlere, Sağlık Bakanlığına bağlı sağlık tesis alanları, Pazar yeri, semt spor alanı, toplu taşıma istasyonları ve durakları, otoyol hariç erişme kontrolünün uygulandığı yol, su yolu, resmi kurum alanı, mezarlık alanı, belediye hizmet alanı, sosyal ve kültürel tesis alanı, özel tesis yapılmasına konu olmayan ağaçlandırılacak alan, rekreasyon alanı olarak ayrılan parseller ve mesire alanları gibi umumi hizmet alanları da eklenmiştir.

Kapanan imar ve kadastro yolları da öncelikle düzenleme ortaklık payına ayrılan alandan düşülecektir.

Düzenleme ortaklık paylarının toplamı, yukarıdaki fıkrada sözü geçen umumi hizmetler için, yeniden ayrılması gereken yerlerin alanları toplamından az olduğu takdirde, eksik kalan miktar artık, tescil harici alanlardan karşılanacak veya muvafakat alınmak kaydıyla; kamuya ait taşınmazlardan ya da hazine mülkiyetindeki alanlardan karşılanacaktır. Bu yöntemle karşılanamaması halinde mevcut düzenlemedeki gibi belediye veya valilikçe kamulaştırma yoluyla tamamlanacaktır.

Bir parselden bir defadan fazla düzenleme ortaklık payı alınmayacaktır, ancak imar planı kararı ile yapılaşma koşuluna bağlı olarak ve nüfusta artış olması halinde, artış olan parsellerden, uygulama sonucunda oluşan değerin önceki değerinden az olmaması kaydıyla ilk uygulamadaki düzenleme ortaklık payı oranı %45’e kadar tamamlanmak üzere ilave düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılabilecektir.

Belediye veya valiliğe; parselasyon planlarını imar planlarının kesinleşme tarihinden itibaren 5 yıl içinde yapmak ve onaylamak zorunluluğu getirilmiştir.

Mevcut yapılar nedeniyle uygulamada düzenleme ortaklık payının alınamadığı durumda düzenleme ortaklık payı miktarı bedele dönüştürülerek alınacaktır. Bedel tespiti lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanları veya ilgili idare takdir komisyonlarınca raporlandırılarak tespit edilecektir. Bedelin tamamı ödenmeksizin devir yapılamayacak yapı ruhsatı verilemeyecektir, ancak ödemeden sonra taşınmaz maliki ya da idarenin talebi üzerine terkin edilecektir.

Düzenleme sonucu taşınmaz maliklerine verilecek parseller; öncelikle düzenlemeye alınan taşınmazın bulunduğu yerden, mümkün olmuyor ise en yakınındaki eş değer alandan verilecektir.

Düzenleme alanında bulunan imar adalarında asgari parsel büyüklüğünü karşılamak kaydıyla, imar uygulama alanında kalan hisseli arsa ve araziler; hisse sahiplerinin muvafakati ile fiili kullanım esasına göre müstakil hale getirilebilecektir.

Uygulama imar planında hüküm bulunmaması halinde, yönetmelikte belirlenen asgari parsel büyüklüklerinin altında parsel oluşturulamayacaktır.

Kamu hizmetine ayrılan yerlere rastlayan alanlardaki ağaçlar/yapılar, belediye veya valilikçe, bedeli veya enkaz bedeli ödenerek sökülüp yıkılacaktır.

• İmar Kanunu’nun 27. Maddesinin birinci fıkrasına eklenen düzenleme uyarınca, belediye ve mücavir alanlar içinde veya dışındaki iskan dışı alanlarda yapılacak tarımsal amaçlı seralar, entegre tesis niteliğinde olmamak ve ilgili il tarım ve orman müdürlüğünden uygun görüş alınmak suretiyle yapı ruhsatı aranmaksızın yapılabilmesi mümkün hale getirilmiştir.

Bu alanlarda yapılacak seralar için yola cephesi olan komşu parsellerden süresiz geçiş hakkı alınmış ve bu konuda tapu kayıtlarına şerh konulmuş olmak kaydıyla yola cephe sağlama koşulu aranmayacaktır.

• İmar Kanunu’nun “Yıkılacak Derecede Tehlikeli Yapılar” başlıklı 39. Maddesinin birinci ve ikinci fıkraları değiştirilmiştir. Değişiklikler uyarınca genel güvenlik ve asayiş bakımından tehlike arz ettiği tespit edilen metruk yapılara ilişkin tehlikeli durumun öncelikle yapı sahiplerince ortadan kaldırılması öngörülmüştür. Yıkılacak derecede tehlikeli olduğu belediye veya valilikçe tespit edilen yapıların sahiplerinin adrese dayalı nüfus sistemindeki adreslerine tehlikenin giderilmesi için tebligat yapılma süresi on günden üç güne indirilmiştir. Tebligat yapılamaması halinde bu durum idarenin internet sayfasında 30 gün süre ile ilan edilecektir. Ayrıca Malik dışında binada ikamet amacıyla oturanlara da ayrıca tebligat yapılacaktır.

Tebligatı veya ilanı müteakip tehlikeli durumun malik tarafından 30 günü geçmemek üzere idarece belirlenen süre içerisinde giderilmemesi halinde tehlikenin giderilmesi veya yıkım işleri belediye veya valilikçe yapılacak, masrafı %20 fazlası ile yapı sahibinden tahsil edilecektir.

• İmar Kanunu’na eklenen EK MADDE 7 ile alan, sınır, hisse düzeltimi yapılamaması nedeniyle zamanla sicili ile zemini uumsuz hale gelen, tespit edilen imar uygulama hatalarının düzeltilemediği, harici bölünmeye tabi tutulup tescili sağlanamayan ve/veya zamanla maliki ile fiili kullanıcısı farklılaşmış parseller gibi konu çeşitliliği ve taraf fazlalığı bulunan ve münferit davalar ile çözümü mümkün olmayan taşınmazlardan uygulama yapılması gerekenlerin sınır ve koordinatları Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın teklifi üzerine Cumhurbaşkanınca belirlenecektir.

• İmar Kanunu’nun İmar Barışı’na ilişkin Geçici 16. Maddesi’nde yapılan düzenleme ile, Hazineye ait taşınmazlar üzerine inşa edilmiş olan ve  Yapı Kayıt Belgesi alınan yapılar, Yapı Kayıt Belgesi sahipleri ile bunların kanuni veya akdi haleflerinin Bakanlıktan satış talebinde bulunabilmesi için son tarih 31/12/2019 olarak belirlenmiştir.

Yapı Kayıt belgesine konu taşınmaz için tapu tahsis belgesi alınması ve bu belgeye esas arsa bedellerinin ödenmiş olması halinde ayrıca satış bedeli alınmayacaktır. Yapı Kayıt Belgesi alınan taşınmazların satışa konu edilen kısımlarından Yapı Kayıt Belgesi tarihi ile satış tarihi arasındaki dönem için ecrimisil alınmayacak, tahakkuk ettirilen ecrimisiller terkin edilecek, satış tarihi itibariyle tahsil edilen ecrimisil tutarı satış bedelinden mahsup edilip, bu tutardan fazlası iade edilmeyecektir.

4-) 4706 SAYILI HAZİNEYE AİT TAŞINMAZ MALLARIN DEĞERLENDİRİLMESİ VE KATMA DEĞER VERGİSİ KANUNUNDA DEĞİŞİKLİK YAPILMASI HAKKINDA KANUN’DA YAPILAN DÜZENLEMELER:

4706 sayılı kanunda yapılan değişiklik ile; belediye ve mücavir alan sınırları içinde yer alan ve imar planı bulunmayan veya imar planında tarımsal amaca ayrılan Hazineye ait tarım arazilerinin satış bedeli, ödeme şekli, taksit süresi ve sayısı, uygulanacak faiz oranı gibi hususlarda uygulama birliğinin sağlanması hedeflenerek düzenlemeler yapılmıştır.

• 4706 sayılı Kanun’un 4. Maddesinin on ikinci fıkrasında yapılan değişiklik ile, 26/4/2012 tarihi itibarıyla belediye ve mücavir alan sınırları içinde yer alan ve imar planı bulunmayan veya imar planında tarımsal amaca ayrılan Hazineye ait tarım arazilerini 30/3/2014 tarihi itibarıyla en az üç yıldan beri tarımsal amaçla kiralayan ve kira sözleşmesi halen devam eden kiracıları veya bu arazileri aynı süreyle tarımsal amaçla kullanan ve kullanımlarının halen devam ettiği belirlenen kullanıcıları ya da paydaşlarından; 31/12/2019 tarihine kadar bu arazileri doğrudan satın almak için başvuruda bulunan ve tespit ve tebliğ edilen bedeli itiraz ve dava konusu etmeksizin kabul edenler hak sahibi sayılacaktır.

Bu kapsamda yapılacak satışlarda satış bedeli, ödeme şekli, taksit süresi ve sayısı, uygulanacak faiz oranı ve diğer hususlarda 6292 sayılı Kanun hükümleri kıyasen uygulanacaktır.

Satılan tarım arazilerinin satış tarihinden itibaren 30 yıl içerisinde (önceki düzenlemede 20 yıl idi) 1/5000 veya 1/1000 ölçekli imar planında (önceki düzenlemede imar planı ölçeği yer almıyor idi) tarım dışı amaca ayrılması halinde, güncel satış bedeli (önceki düzenlemede güncel rayiç bedeli idi) ile satış tarihinden itibaren TÜFE (Önceki düzenlemede Yİ-ÜFE idi) oranında artırılarak güncellenen bedel arasındaki fark, en son kayıt malikinden tahsil edilecektir.

Ayrıca bu 30 yıllık süre içerisinde tarım arazilerinin 3 yıl aralıksız olarak tarımsal amaçla kullanılmaması halinde satış işlemi iptal edilerek, taşınmaz re’sen Hazine adına tescil edilecek, ödenen bedel faizsiz olarak kayıt malikine iade edilecektir.

• 4706 sayılı Kanun’un 5. Maddesinin altıncı fıkrasına üçüncü cümlesinden sonra gelmek üzere eklenen düzenleme uyarınca, Hazine’ye intikal eden yapı ve tesislerin satışında, yapı ve tesis bedeli; yapı yaklaşık birim maliyet bedelinin yüzde beşi olarak hesaplanarak ödenecektir.

• 4706 sayılı Kanun’un Geçici 22. Maddesinin birinci fıkrasının birinci cümlesinde yapılan düzenleme ile, İstanbul ili Silivri ilçesine bağlı Sayalar, Danamandıra ve Çayırdere köyleri ile Çatalca ilçesi Hallaçlı, Gümüşpınar, Aydınlar, Karamandere ve Yaylacık köylerinin eski köy yerleşim alanları ile Çatalca ilçesi Binkılıç Mahallesinin yerleşim alanında bulunan Hazineye ait taşınmazların yedi bin metrekareye kadar olan kısmı; 19/7/2003 tarihinden önce kullanılıyor olması ve kullanımın hâlen devam etmesi kaydıyla ve 31/12/2019 tarihine kadar idareye başvuruda bulunulması hâlinde, kullanıcılarına veya bunların kanuni haleflerine rayiç bedel üzerinden doğrudan satılabilecektir. Bu satışlar için satış bedeli, ödeme şekli, taksit süresi ve sayısı, uygulanacak faiz oranı ve diğer hususlarda 6292 sayılı Kanun’un Hazineye ait tarım arazilerinin satışına ilişkin hükümleri kıyasen uygulanacaktır.

• 4706 Sayılı Kanun’un Geçici 23. Maddesinin birinci fıkrasının birinci cümlesine eklenen düzenleme ile, kamping ve günübirlik tesisler için, ilgili mevzuatı uyarınca kamu taşınmazları üzerinde kıyı yapıları dâhil turizm yatırımı gerçekleştirilmek amacıyla Kültür ve Turizm Bakanlığınca adına kesin tahsis yapılan, Orman ve Su İşleri Bakanlığınca adına kesin izin verilen veya Maliye Bakanlığı tarafından lehine irtifak hakkı tesis edilen veya kullanma izni verilen yatırımcı ve işletmecilerin kesin tahsis, kesin izin, irtifak hakkı veya kullanma izni süreleri; uzatılan süreler dahil toplam 20 yılı geçemeyecektir. Önceki düzenlemede kamping ve günübirlik tesisler ayrıca düzenlenmemiş ve bu süreler 49 yıla kadar uzatılabilecek idi.

Yeni düzenlemeye yürürlüğe girmeden önce başvuru yapan ancak işlemleri henüz sonuçlanmayan kamping ve günübirlik tesisler için de yukarıdaki 20 yıllık süre sınırı uygulanacaktır.

5-) 4721 SAYILI TÜRK MEDENİ KANUNU’NDA YAPILAN DÜZENLME:

22/11/2001 tarihli 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 883’üncü maddesinde yapılan düzenleme, şüphesiz Torba Kanun’daki en önemli düzenlemelerden birini içermektedir. Yapılan değişiklik ile; tapu sicillerinin düzenli biçimde tutulmasını sağlamak amaçlanmış, tapu siciline süreli olarak tescil edilmiş ipoteklerin süresinin sona ermesi ve belirlenen şartların varlığı halinde malikin talebiyle terkininin sağlanması amaçlanmıştır.

• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 883. Maddesine eklenen düzenleme uyarınca, 1 Ocak 2002 tarihinden önce tesis edilmiş ve süresini doldurmuş olmasına rağmen alacaklı tarafından terkin edilmeyen süreli ipoteklerde sürenin bitiminden itibaren 30 gün içinde ipotekli taşınmaz üzerinde 2004 sayılı İcra İflas Kanunu’nun 150/c maddesinde belirtilen; ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takibe geçildiğine ilişkin şerhin tapu siciline konulmaması halinde ipotek, malikin talebiyle tapu müdürlüğünce terkin edilecektir.

          Bu düzenleme Tapu Kanunu’na eklenen Geçici Madde 4 ile yeknesaklık taşımaktadır.      Ayrıca düzenleme, Kanun’un yayımı tarihinden itibaren 6 ay sonra yürürlüğe girecektir.

6-) 5393 SAYILI BELEDİYE KANUNU’NDA YAPILAN DÜZENLEME:

03/07/2005 tarihli 5393 sayılı Belediye Kanunu’nun 73. Maddesinde yapılan düzenleme uyarınca belediyelere devredilen taşınmazlar üzerindeki yapılar kentsel dönüşüme tabi tutulup muhafaza edilemeyeceklerinden, bu taşınmazlar için Cumhurbaşkanınca kentsel dönüşüm ve gelişim alanı kararının alındığı tarihten itibaren ecrimisil tahakkuk ettirilmemesi, tahakkuk ettirilen ecrimisillerin terkin edilmesi, tahsil edilenlerin ise iade edilmesi düzenlenmiştir.

7 -) 5403 SAYILI TOPRAK KORUMA VE ARAZİ KULLANIMI KANUNU’NDA YAPILAN DÜZENLEME:

03/07/2005 tarihli 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’na eklenen Geçici Madde 6 uyarınca, maddenin yürürlük tarihinden önce belirlenen onaylı köy ve/veya mezraların yerleşik alanı ve civarı ile yerleşik alanlar izinli kabul edilecektir. Böylece maddenin yürürlük tarihinden sonra hukuki ihtilaflar ile yaşanabilecek mağduriyetlerin önüne geçilmek istenmiştir.

😎 6292 SAYILI ORMAN KÖYLÜLERİNİN KALKINMALARININ DESTEKLENMESİ VE HAZİNE ADINA ORMAN SINIRLARI DIŞINA ÇIKARILAN YERLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ İLE HAZİNE AİT TARIM ARAZİLERİNİN SATIŞI HAKKINDA KANUN’DA YAPILAN DÜZENLEME:

19/04/2012 tarihli 6292 sayılı Kanun’a eklenen Geçici maddeler ile 2/B nitelikli taşınmazların satışına ilişkin düzenlemeler ile bu taşınmazların kayıt maliki ve kullanıcılarının yaşadıkları mağduriyetlerin giderilmesine ilişkin düzenlemeler yapılmıştır.

• 6292 sayılı Kanun’a eklenen Geçici Madde 8 uyarınca 2/B nitelikli taşınmazlarında kayıt maliki ve kullanıcının farklı kişiler olması nedeniyle satın alma ve iade hakkından yararlanamayan kişilerin, 31/12/2020 tarihine kadar başvurmaları halinde bu kişilere eş değer 2/B arazisi tahsis edilecektir.

• 6292 sayılı Kanun’a eklenen Geçici Madde 9 uyarınca ise, 2/B alanları ve Hazineye ait taşınmazların satışlarında başvuru ve ödeme süresini geçiren kişiler için süre 16/12/2019 tarihine uzatılmıştır.

Süre uzatımından; süresi içinde başvuru yapmayanlar, kendilerine yapılan tebligatta belirtilen bedeli süresi içinde ödemeyenler, taksitli satışlarda, sözleşmesinde belirtilen taksitlerden ikiden fazlasını vadesinde ödemeyenler, yararlanacaktır.

Süresi içinde başvuru yapmayanların süre uzatımından faydalanılabilmesi için hesaplanan satış bedelinin yüzde ellisi yapılacak tebligattan itibaren üç ay içinde ödenmelidir.

Kendilerine yapılan tebligatta belirtilen bedeli süresi içinde ödemeyenlerin süre uzatımından faydalanılabilmesi için hesaplanan satış bedelinin yüzde ellisi 16/12/2019 tarihine kadar ödenmelidir.

Taksitli satışlarda, sözleşmesinde belirtilen taksitlerden ikiden fazlasını vadesinde ödemeyenlerin süre uzatımından faydalanılabilmesi için, vadesi geçmiş taksit tutarlarının tamamı, vadesi gelmemiş taksit tutarlarının ise yüzde ellisi 16/12/2019 tarihine kadar ödenmelidir.

9-) 6306 SAYILI AFET RİSKİ ALTINDAKİ ALANLARIN DÖNÜŞTÜRÜLMESİ HAKKINDA KANUN’DA YAPILAN DÜZENLEMELER:

31/05/2012 tarihli 6306 sayılı Kanunda yapılan değişiklikler ile, özellikle yıkılacak derecede riskli olan yapıların bulunduğu alanlarda, kendiliğinden çöken veya zeminin kayması, heyelan, yangın gibi afetler ile patlama gibi olaylar neticesinde ağır hasar gören veya ağır hasar görme riski bulunan yapıların bulunduğu alanlarda kentsel dönüşüm uygulamalarının acele şekilde yapılabilmesi için düzenlemeler yapılmıştır.

• 6306 sayılı Kanun’un 6. Maddesinde yapılan değişiklikler uyarınca, riskli taşınmazın sicilinde bulunan ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerh, tapuda; tevhit, ifraz, terk, tescil, kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisine ilişkin işlemlerin yapılmasına engel teşkil etmeyecek ve bu işlemlerde maliklerin ve ilgili kişilerin muvafakat aranmayacaktır.

• Yeni yapılar için kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisi safhasında belirtilen haklar ve şerhler, muvafakat aranmaksızın sadece söz konusu haklar ve şerhlerden yükümlü olacak malike düşecek bağımsız bölümler üzerinde devam ettirilecektir.

• Uygulama alanındaki cins değişikliği, tevhit, ifraz, alan düzeltme, taksim, terk, ihdas ve tescil işlemleri muvafakat aranmaksızın Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, TOKİ veya İdare tarafından re’sen yapılacak ve yaptırılacaktır.

• Dönüşüm uygulaması için müteahhide devredilen taşınmazlar hakkında malikler adına kat irtifakı kuruluncaya kadar -yapım işine ait malzeme ve işçilik alacakları hariç olmak üzere- müteahhidin üçüncü kişilere olan borçları nedeniyle haciz ve tedbir uygulanamayacaktır. Yapım işine başlanmasından itibaren altı ay içerisinde kat irtifakının kurulmaması durumunda bu taşınmazlar hakkında haciz ve tedbirler uygulanacaktır.

• Riskli yapılara ilişkin uygulamaların gerçek ve özel hukuk tüzel kişileri tarafından yapılması halinde yapım işini üstlenen müteahhitlerin payına düşen bağımsız birimlerin satışı inşaatın ilerleme seviyesine göre ve idarenin iznine istinaden yapılabilecektir. İdarenin tespitine müteakip inşaatın tamamlanma oranının %10’u altındaki oranda müteahhit payına düşen bağımsız birimlerin satışının yapılabileceği İdarece ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir. Müteahhit payına düşen bağımsız birimlerin, inşaatın tamamlanma oranında veya bu oranın üstündeki bir oranda satışı için tüm maliklerin muvafakati gereklidir.

• Müteahhitten kaynaklanan sebeplerle, 1 yıl içinde yeni yapının yapım işine başlanılmamış veya yapım işi belirli bir seviyede durdurulmuş ve en az 6 aydır inşaat devam etmiyorsa, malikler sözleşmenin feshi için üçte iki çoğunlukla karar alarak Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na başvurabileceklerdir.

Bakanlığın tespitine müteakip müteahhide 30 günlük süre verilerek işebaşlaması ya da devam etmesi gerektiği, aksi taktirde sürenin bitim tarihi itibariyle sözleşmelerin re’sen feshedileceği bildirilir.

İhtara rağmen işe başlanmaması durumunda gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, resen feshedilmiş sayılacak; fesih tarihine kadar müteahhit tarafından hak sahiplerine yapılan kira yardımı ödemeleri, hak sahiplerinden geri talep edilemeyecektir.

• 6306 sayılı Kanun’a eklenen 6/A maddesi uyarınca, uygulamaların re’sen yapılması düzenlenmiştir. Yıkılacak derecede riskli olan yapıların bulunduğu alanlarda, kendiliğinden çöken veya zeminin kayması, heyelan, yangın gibi afetler ile patlama gibi olaylar neticesinde ağır hasar gören veya ağır hasar görme riski bulunan yapıların bulunduğu alanlarda kentsel dönüşüm uygulamaları maliklerin ve ilgililerin muvafakati aranmaksızın Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nca re’sen yapılacak ya da yaptırılacaktır.

• Riskli yapı tespit masrafları da Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nca re’sen yapılacak, masraflar Dönüşüm Projeleri Özel Hesabı’ndan karşılanacaktır.

• Riskli olarak tespit edilen yapıların listesi muhtarlıkta iki gün süreyle ilan edilecek; riskli yapı tespiti işlemi bu ilan ile maliklere şahsen tebliğ edilmiş sayılacaktır. Bu tespitlere karşı itirazlar malikler veya kanuni temsilciler ile iki gün içerisinde yapılacak, itirazlar üç gün içerisinde teknik heyetlerce incelenerek karara bağlanacaktır.

• Yapıların Bakanlıkça verilen süre içinde tahliyesi mecburi olup, yapıların belirlenen sürede tahliye edilmemesi halinde, kilitli kapıları açmak veya açtırmak da dahil olmak üzere tahliye ve yıkıma yönelik iş ve işlemler için gerektiğinde kolluk kuvvetlerinden destek alınacaktır.

• Bütün Tapu ve Kadastro işlemleri; yıkım ve yapıma ilişkin her türlü izin, ruhsat ile bunların iş ve işlemleri, diğer idareler nezdinde yürütülecek iş ve işlemler, maliklerin ve ilgililerin muvafakati aranmaksızın Bakanlığın talebi ile yaptırılacaktır.

• Uygulama yapılacak alanda bulunan taşınmazlar, Bakanlığın talebine istinaden Hazine adına tescil olunacaktır. Yeni yapılar için inşaat ruhsatı Hazine adına düzenlenecek, bağımsız bölümlerin hak sahiplerine devri yapılana dek kat irtifakı ile kat mülkiyeti Hazine adına kurulacaktır.

• Uygulama yapılacak alan sınırları içinde bulunan taşınmazlarla ilgili hak sahipleri ile TOKİ, İdare veya müteahhitler arasında daha önce imzalanmış olan gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile arsa payı inşaat sözleşmeleri, tarafların ve diğer ilgililerin muvafakatleri aranmaksızın uygulamaların Bakanlıkça yürütülmesinin uygun görüldüğü tarih itibariyle feshedilmiş sayılacaktır. Taşınmazların siciline şerh edilmiş gayrimenkul satış vaadi ile arsa payı inşaat sözleşmeleri, Bakanlığın talebi üzerine terkin edilir. Sözleşmelere istinaden yapılan uygulamalar için müteahhit ile Bakanlık arasında mahsuplaşma yapılacaktır.

• Yeni yapılacak konut ve iş yerlerinin niteliği ve büyüklüğü Bakanlıkça belirlenecektir. Hak sahibinin borçlanmasının gerekmesi durumunda, hak sahibine verilecek bağımsız birim üzerine borç miktarınca ipotek tesis edilecektir. Bağımsız birimlerin hak sahibince belirlenen sürede teslim alınmaması halinde bu birimler üzerindeki hakkı sona erecek, bağımsız birimin dönüşümden önceki değeri güncellenerek hak sahibi adına açılacak hesaba yatırılarak durum hak sahibine bildirilecektir.

• Kanun’un 7. Maddesinin 9. Fıkrasının (a) bendinde yapılan değişikle, dönüşüm uygulamaları kapsamında alınacak teminat da kamu yararı amacına tahsis edilmiş sayılarak bunlar üzerinde her ne suretle olsun -amme alacakları için yapılacak haciz ve tedbirler de dahil olmak üzere- haciz ve tedbir uygulanmayacağı düzenlenmiştir. 

 

Konu hakkında daha detaylı bilgi almak isterseniz  info@berkerberker.com adresinden bize ulaşabilirsiniz.